关于租赁权登记法律效力的文献综述
房屋租赁合同登记制度雏形于1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，当时该制度的设计主要是为了行政审批。2010年住建部发布《商品房租赁管理办法》再次回避了房屋租赁合同登记备案的法律效果。立法上对其效力定位的不清也直接导致了实践和理论中的混乱。尤其以房屋租赁登记法律效果最为显著，实践中全凭法官的自由裁量。从目前的司法实践上看，租赁登记与行政责任相结合，但对于房屋租赁登记的法律效果各地没有统一标准，但已经出现以其作为租赁权的对抗要件的实践。综上，我们在探讨房屋租赁登记的效力之前，需要先明确先探讨其先导导问题，以梳理思路。
一、租赁权的性质
《合同法》第299条规定的“买卖不破租赁”中，购买租赁房屋的第三人不能凭借登记的内容对抗承租人的承租权，那么租赁权何以不破租赁呢？对于租赁权的性质有三种观点：
1.债权说
该说认为租赁关系是基于租赁合同而产生的债权法律关系，承租人对租赁物使用收益的权利从属于所有权，并非如物权之直接支配标的物的权利，故租赁权为债权而非物权。“法律确认某项权利是否为物权，并非单纯依据该项权利的内容是否为对物的直接支配，而在于其一定时期的法律政策，兼言之，如果一项权利未被法律明定为物权，则即使该项权利表面上完全符合物权的法律特征，或者其显得好像完全符合物权的定义，其也非为物权，租赁权即为典型的例子。”[1]
2.租赁权物化说
该说认为房屋租赁权本质上仍为一种债权，但是为了保护承租人的利益，对房屋租赁权的特殊保护有使之物权化的趋势。概说首创于德国，普鲁士法率先规定“买卖不破租赁”的规则，在耶林和基尔克德的努力下，民法典也采纳了“买卖不破租赁”的规则，开创了租赁权对抗制度的先河。[2]
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