房地产项目全过程风险识别与控制文献综述

 2022-08-03 11:08

文献综述

  1. 国内研究现状

我国房地产项目的风险研究起步较晚，从本世纪初才正式开展，随着房地产经济在我国飞跃式的发展，相关的研究得到了逐渐的重视。房地产行业的蓬勃发展使人们的生活质量得以提高，并在我国国民经济中占有重要地位。随着金融危机余波的影响，加之通货膨胀的不确定性以及汇率变动的不可预见性，使房地产的风险管理研究得到项目投资者的高度重视。国家对房地产市场的调控，也增加了房地产开发的风险性。吴丹[1](2016)通过检索、收集大量国内外房地产风险管理的相关文献，并根据基本的风险识别办法和风险的应对措施。同时，针对我国房地产行业的基本情况以及开发过程中风险因素进行识别。并通过对沈阳钻石山房地产项目进行全面的风险管理，从财务的角度评价得出钻石山项目是可实施的，但评估具有一定的风险，必须根据风险制定相应的策略。陈侃如[2](2010)认为房地产开发项目投资额庞大，周期长、影响因素多、涉及面广、风险高，一旦失败，将会导致巨大的损失。因此，在项目投资开发前，应对协议中的开发方案进行全面的综合的管理技术经济分析和论证，尤其是应对开发风险进行充分详细的评估，为项目决策提供可靠的依据。张伟雄[3](2012)认为房地产企业是综合性、专业性、技术性极强的企业，同时也是一个高投入、高回报和高风险的企业，房地产企业的特性决定了企业在运作过程中既有经营、金融财政等有形风险，也有政策变化等无形风险。众多的不确定因素决定了企业经营状况的不确定性，尤其在现阶段我国房地产发展处于初级阶段，市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者实行不力，交易信用缺失、市场资料不足等给房地产企业带来了更大的风险。房地产企业的特征决定了房地产企业存在着巨大的风险，房地产企业的风险管理不同于一般企业的风险管理，如果没有对房地产企业所存在的风险进行透彻的分析，则企业失败的可能性很大。若没有对房地产企业所存在的各种风险进行有效的管理，则潜在的风险就会变成导致企业失败的首要因素。陈卓[4](2012)认为房地产项目开发过程和环节中都可能存在风险因素，因此要对房地产开发的整个过程实施动态的全面的系统管理、实时监控分析、实行风险点管理，对可能出现的风险事件提前提出解决预案，以便对出现的风险事件能及时采取有效的对策来化解风险，确保整个工程项目质量、进度、投资三大目标的实现。房地产开发风险管理的全过程预防，主要是加强全过程管理、建立预警系统以及针对关键风险因素制定后备措施，面对房地产开发风险的全过程控制，要求回避风险、转移风险、减轻风险、保留风险。周键霖[5](2012)认为在房地产建设项目的开发过程中，会伴随着各种各样的风险，为了提高房地产企业的经济效益，必须增强风险管理工作的主动性、动态性，对各种项目风险实施全方位、全过程、动态、可持续的控制与管理，提高房地产企业对项目风险的预防和控制能力，这样才能在保证企业盈利能力和市场竞争能力不断提升的同时，保障房地产企业的可持续发展。黄建新[6](2010)从开发商的角度出发，在对风险分析过程进行分析研究的基础上，探讨了房地产开发项目风险管理的有关问题。李新[7](2009)将项目风险管理理论引入房地产开发项目，结合房地产开发项目和项目风险的特点，从整个生命周期流程中风险管理的角度进行房地产开发项目风险管理研究。通过房地产开发项目生命周期流程风险管理的研究，建立一套相对完整的房地产开发项目风险管理的机制和平台，以便房地产开发企业在进行项目风险管理时，结合项目的具体情况，制定相应的解决方案。从而增强房地产开发企业的风险意识，提高其防范风险和应对风险的能力，保证房地产开发项目的顺利实施。郭华[8](2010)将房地产开发项目分为决策阶段、征地阶段、建造阶段和销售阶段四个阶段，从系统的角度来进行风险因素识别，并对风险因素进行科学的分析。针对房地产开发项目各个阶段的具体特点，提出了相应的风险控制对策，对房地产行业相关人员进行风险控制管理具有一定的参考价值。在房地产项目投资方面，李海燕[9](2016)认为房地产开发项目投资多、风险大，项目开发过程中存在诸多的不确定要素，房地产企业应根据其项目投资风险的特点，及时的掌握房地产开发动态，进行全面的风险管理分析，对项目自始至终要实施全程的动态监控。在项目开发过程中，房地产企业要成立专门的风险管理组织，制定风险管理计划和方案，明确风险管理目标和各部门风险管理人员的责任，采取各种风险防范的措施，增强房地产企业抗风险的能力，切实提高企业的盈利能力，保证企业的良性发展。杨智国[10](2013)对房地产项目风险综合评价进行了实证研究，以固安县皇家尚苑项目为实例进行分析，然后对其数据进行分析和整理，运用AHP—模糊综合评价模型进行研究，得出相应的结论，并提出了相应的风险应对措施。吴访非,孙永波[11](2016)认为房地产企业发展越来越不平衡，如果管理不善会导致各种各样的风险，不利于房地产企业的整体发展。他们对我国房地产企业现状、存在的风险以及控制与管理的必要性等进行了详细的分析和阐述，并从政策和政府风险的控制与管理、项目决策和经营风险的控制与管理、管理风险的控制与调整、法律风险的控制与管理等方面构建了我国房地产企业的管理模式，不仅为我国房地产企业指明了方向，也促进了我国房地产企业的健康发展。

二、国外研究现状

房地产项目的风险管理研究在近二三十年来在国外得到了迅速发展，已经成为可行性研究中一项不可缺少的内容。Roger J. Brown[12](2005)研究认为，风险具有不确定性，因此，我们要从总体上思考和把握风险，并且把这些方法运用到房地产中去。对于分析师而言，必须知道这些风险应该运用哪些相应的方法来解决，并将风险控制在最小程度。Richard Archer[13](2001)认为大多数组织都有有限的资源来平等地管理所有项目的风险。为了解决这个问题，组织可以评估和优先考虑每个项目的风险级别，这样就可以将适当的工作级别应用到这些项目的管理上。特别是资源将被用于管理具有更高风险等级的项目。

另一方面，在实际的经营中，经过几十年的发展，房地产业在发达国家己经形成一个完善的产业链行业。在美国、欧洲、日本等国家，无论是在私人企业，还是房地产行业协会或政府机构，均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的经济分析、风险分析，采用数量分析方法，为房地产项目管理者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地产投资风险决策，使其避免因决策失误等造成的风险损失。

纵观国内外的研究，对房地产项目的风险管理进行了详尽的研究，提出了很多适用于房地产项目风险分析的工具和方法，并针对具体的风险提出相应的解决办法，但是，由于房地产项目与所处的宏观环境具有很大的关联性，在不同的环境会呈现不同的特点，因此，一方面需要学习和吸取国内外相关研究的成果和经验，另一方面，在新形式下，需要针对环境的变化，结合我国现阶段具体国情和房地产市场的现状，进行更加适合、更加完善的风险管理研究。

参考文献

[1]吴丹.房地产项目风险管理研究一以沈阳钻石山为例[D].长春:吉林大学,2016.

[2]陈侃如.浅谈房地产项目开发的风险管理[J].现代商业,2010(21):164-165

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