房地产上市公司盈利能力分析文献综述
在中国知网上，本文以“房地产上市公司”为标题进行检索共取得了1944条结果：本文以“上市公司盈利能力分析”为标题进行检索共取得了90条结果：但以“房地产上市公司盈利能力力分析”为标题进行检索仅取得了15条结果，且不都是完全匹配的。由此可知，国内外学者近年来对房地产上市公司的研究较为广泛，对于上市公司盈利能力的研究较少，对将两者结合起来研究的更是少之又少。由于本论文旨在对房地产上市公司的盈利能力进行分析，所以主要选取了以下两方面的研究成果：
（1）关于上市公司盈利能力分析的研究成果
杜志荣（2004）分析了反应上市公司盈利能力的指标：主营业务毛利率、主营业务净利率、成本费用利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益、每股净资产、市盈率、市净率，并且指出在分析上市公司盈利能力时不能仅看指标数值的高低，还要进行横向比较和纵向比较。[1]宫键，高万东（2015）认为上市公司的盈利能力不仅会受到上市公司治理结构、内部管理水平、所处环境的影响，还取决于我国内部信息是否有一个完整有效的控制体系，并指出了我国上市公司盈利分析存在的问题：第一，仅从销售情况看上市公司盈利分析能力；第二，忽视资本结构对上市公司盈利能力的作用；第三，忽视利润结构对上市公司盈利能力的影响。[2]洪阳（2014）着重从财务因素、盈利质量两个角度分析了影响上市公司盈利能力的因素。影响上市公司盈利能力的财务因素包括生产经营盈利能力、资产盈利能力和所有者投资及资本盈利能力；影响上市公司盈利能力的质量因素包括会计收益的现金保障、盈利的稳定性及成长性、盈利的安全性和风险性和国家税收及会计政策。并指出不同企业的盈利能力受不同因素的影响，要根据具体情况具体分析。[3]刘翠英，胡俊芬（2005）以新钢钒股份有限公司为例，通过生产经营业务盈利能力分析了该公司生产经营获利能力，通过投入和产出的比值分析了该公司的资源利用效率，通过资本获利能力分析了该公司的投资人出资回报率，通过指标分解分析了该公司的盈利能力变动原因，并对以上分析进行了总结。[4]饶峰旭，段理，胡刘平（2011）认为经营能力直接影响公司的盈利能力，经营能力越强，盈利能力就越强；成本水平对盈利能力产生的影响是呈反方向变动的，成本水平越高，盈利能力就越弱；一个上市公司财务状况的稳定性及风险的高低对其盈利能力有着极其重要的影响。[5]杨丽（2011）指出盈利能力除了可用一般上市公司盈利能力的指标进行分析外，还可用一些与股票价格或市场价值有关的指标进行分析，如每股收益、普通股权益报酬率、市盈率、每股经营现金流，并用这四个指标对五家玻璃及玻璃制品上市公司的盈利能力进行了分析。[6]赵荣荣（2009）认为对于上市公司来说，其盈利能力受内部因素和外部因素的影响，因为内部因素是相对可控的，所以重点讨论了内部财务因素变动对上市公司盈利能力的影响，还指出了新会计准则下上市公司盈利能力分析的内容包括：销售盈利能力分析、资产盈利能力分析、特定指标分析、现金流量指标分析。[7]周亚辉（2005）介绍了三种对上市公司进行盈利分析的方法：第一种方法，对上市公司的盈利能力进行一般性的分析；第二种方法，结合财务比率对上市公司的盈利能力进行分析；第三种方法，结合季度报告、中期报告和年度报告对上市公司的盈利能力进行分析。[8]
Gielen (2002)进行了相关的研究，研究数据显示，1995年至2005年间，所研究公司的产量和利润增长了10%以上，而表示污染物的5个指标分别减少了45%，4%，52%，9%，11%，这证明了：在电子产品企业中，产量、利润的增长与污染物等的减少，是可以共存的。[9]Harris M, Raviv A（1990）提出了企业债务是影响企业盈利能力至关重要的因素，债务的积压与拖欠会使企业的信誉受损，减少用户诚信度，使销售额减少，最终导致企业盈利能力下降。[10]
（2）关于房地产上市公司盈利能力分析的研究成果
张红，林荫，刘平（2010）选取了37家房地产上市公司2000-2007年的统计数据，在计算房地产上市公司盈利能力的单项指标基础上，通过因子分析提取主成分，确定综合计量指标，利用综合计量指标的多项统计量进行分析与预测。[11]
吕恩泉，刘江涛（2010）首先指出了什么是杜邦财务分析体系，该体系中的各单项指标分析包括净资产收益率分析、总资产收益率及权益乘数分析和销售净利率分析，净资产收益率是反映公司盈利能力最主要的指标，是杜邦财务分析体系的核心；然后选用了万科2009年前三个季度的公开数据，用杜邦分析法对其盈利能力进行分析，得出了万科房地产盈利能力强于小房地产公司的原因。[12]屈丽华（2005）选取了十九家上海A股房地产上市公司1999-2004年的年报数据，选择净资产收益率作为盈利能力分析财务指标，采用杜邦分析法，结合趋势分析法和比率分析法，对这十九家房地产上市公司的盈利能力进行了分析。[13]商梦琦（2015）首先指出了房地产行业盈利能力的特点、房地产上市公司盈利能力的影响因素，然后用聚类分析法和因子分析法对四类一百三十二家房地产上市公司的盈利能力进行了分析，将这两种方法的分析结果进行了比较，最后得出了主要结论并提出了相关建议。[14]张丽（2010）首先构建了盈利能力评价指标体系，该指标体系包含以下九个评价指标：净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、净利润率、主营业务利润率、成本费用利润率、每股收益、每股净资产和每股经营现金净流量，然后用SPSS软件的因子分析法对广东省十九家房地产上市公司的相关指标进行分析，从而对这十九家公司的盈利能力进行研究。[15]李燕，练思静（2010）选取了四十一家房地产上市公司2000年到2009年的财务数据，运用统计和趋势分析的方法，通过销售毛利率、销售净利率、每股收益、净资产收益率和主营业务增长率五个指标从不同角度来衡量房地产上市公司的盈利能力。[16]魏辛同（2016）首先以J房地产公司近三年财务报表作为实证分析依据，通过对传统杜邦分析模型进行学习与研究，并结合房地产行业经营和核算的特点，建立了适用房地产行业的财务分析评价体系，来反映J房地产公司的经营状况和盈利能力；然后指出J公司存在的一些金融和商业风险，并提出相应的建议和管理决策参考。[17]徐迪（2016）首先介绍了盈利能力的概念、相关指标、分析方法和盈利能力分析非财务指标，其中，重点介绍了比较分析法、比率分析法、因素分析法和财务报表的综合分析法这四种盈利能力分析方法；然后，对万科股份有限公司的盈利能力进行了财务指标分析和非财务指标分析，指出了万科股份有限公司盈利能力存在的问题，并针对这些问题提出了相关建议。[18]宋冠东（2011）首先选择了我国一百零三家房地产上市公司2007年到2009年的年度报表数据，通过对一些盈利指标进行聚类分析得出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归类，以此总结出这三年我国房地产的发展现状；然后单独针对2009年年报数据的盈利指标进行因子分析，找出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。[19]张潇艺（2014）选取了深沪两市四十四家房地产上市公司作为样本，以其2012年的财务数据为研究对象进行描述性分析和回归分析，从而研究房地产上市公司的盈利能力。[20]
综上所述，国内外学者对上市公司盈利能力的研究不少，他们在文中主要介绍了盈利能力的分析指标，以及如何通过这些指标来分析上市公司的盈利能力。除此之外，他们还在文中指出了影响上市公司盈利能力的因素。相比于对上市公司盈利能力的研究来说，国内学者对于房地产上市公司盈利能力的研究还很少，国外学者在这方面的研究更是少之又少。在研究房地产上市公司的盈利能力时，大多数学者都倾向于从个体或区域的角度进行研究，只有小部分学者从总体的角度进行研究；大部分学者倾向于运用单个年份的财务数据进行研究，只有小部分学者运用了连续五年及五年以上的财务数据进行研究。而采用五年及五年以上数据对房地产上市公司进行总体研究的学者，大多使用的是2012年以前的数据。本文将选取2012-2016年这五年的连续数据，对房地产上市公司总体的盈利能力进行分析。
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