基于回归分析与时间序列分析的浙江省房产价格指数模型及其比较
摘 要：本文主要介绍了房地产价格影响因素以及研究房地产价格影响因素的主要方法。在调研了房地产价格影响因素研究现状的基础上，本文拟采用回归分析与时间序列分析的方法建立浙江省房产价格指数模型并进行比较。
关键词：房地产价格；影响因素；回归分析；时间序列分析
一、引言
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用，反映了土地的自然资源价值。从这个角度看原始土地的价格并不是劳动价值的货币表现。但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，又凝结了大量的人类劳动。
（一）房地产价格影响因素的分类
众多文献记录，根据各种影响房地产价格因素自身的性质，可以将房地产价格的影响因素分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。比如乔新欢（2019）[[1]]对房地产价格的各方面影响因素进行了研究；马小乔（2018）[[2]]以陕西省西安市为例，从理论和实证的角度分析了西安市房地产价格影响因素，发现固定资产投资额对西安市房地产价格的影响最为显著；张世涵（2018）[[3]]将土地、税收、房屋供给（包括供给面积和投资）等因素作为房地产价格的微观因素——企业成本，进而考察了房地产价格的波动；胡琼,李若楠（2018）[[4]]在大数据背景下，从根源分析了十堰市房地产价格的上涨影响因素和下降因素；叶小青,徐娟,常金华（2018）[[5]]发现了人口结构对房地产价格有一定的影响并且存在地域差异；江蓝微（2018）[[6]]分析以人民币汇率等4个变量2008年1月至2017年3月期间的月度数据为样本，对人民币汇率变动与我国房地产市场价格的关系进行实证分析。
特别需要强调的就是房地产内在因素和周边环境因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。
由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约的现象是非常明显的。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。比如，徐腾,郑欣,李敏等（2018）[[7]]以济南市地铁R3线12个站点及沿线 2452栋住宅样本进行数据研究，研究地铁建设对房地产价格的影响，进而研究地铁规划期、建设期对周围房地产价格影响的规律，结果显示地铁建设对站点及沿线房地产价格有积极影响，在规划期和建设期分别对600米和800范围之内的房地产价格影响最为明显。
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