房价上涨是否带来房租上涨？
——以杭州市为例
摘要：不同的影响因素使得学者对房价与房租之间的关系存在分歧，本文以杭州市2009-2018年全市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数，以租售比这一数据为主要研究点，控制房屋面积、地区等因素，以时间因素为变量，考察短期和长期杭州市房价和房租之间的关系。
关键词： 租金；房价；迪帕斯奎尔-惠顿模型；租售比
- 关于房价和房租关系的经典理论与方法
随着我国经济和人口城镇化的发展，各大城市房价持续上涨，“重购轻租”的观念也在发生改变，2017年提出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》使得我国的住房租赁市场发展迅速。G20峰会和互联网经济使得杭州近几年来各方面发展迅猛，房价和房租也随之节节攀升。2018年北京房租暴涨，杭州鼎家“爆仓”等事件引起全社会对当前住房租赁市场存在问题的关注。本文基于这个背景，以实证分析说明杭州市房租上涨与房价上涨之间的关系。
关于房价和房租的经典理论主要有马克思的地租理论和迪帕斯奎尔-惠顿模型。迪帕斯奎尔-惠顿模型从住房的消费属性和投资属性出发，提出了著名的四象限模型，得出房价和租金之间存在正比关系。
- 关于房价与房租关系的观点分歧
但基于国内房地产市场的背景，对于房价和租金之间的关系，不同的学者提出了不同的看法，主要可分为三种观点。
- 房价和房租之间没有关系。周永宏（2005）从当前中国房价与租金的市场走势分析上海房地产市场两者之间的比较，得出没有证据表明房价和房租之间存在正相关关系，从理论上将房屋买卖市场确定为垄断竞争市场，房屋租赁市场近似于完全竞争市场，两个市场被相互区隔，具有相对独立性，并不存在房价决定租金的情况。林莹等（2007）基于北京市房地产市场房价、地价和租金进行定量分析，以北京市房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数为数据，进行单位根检验、协整关系检验和格兰根因果关系检验得出：北京市的房价与租金关系不明显，二者在当前市场情况下基本是独立发展的。徐小鹰（2012）从房价与房租、房价与地价关系两个不同视角进行实证分析，研究表明我国部分大中城市房租与房价之间、地价与房价之间都不存在长期稳定的均衡关系。
- 房价和房租之间有关系。Joshua Gallin（2008）使用标准误差修正模型和长期回归模型得出证据表明当房价比租金相对高时，实际租金的后续变化比通常更大，也就是说长期房价对房租有决定性影响。余华义等（2009）基于向量误差修正模型利用我国1997年一季度至2007年二季度的房价、地价和房屋租金的定基数据进行了实证检验，得出房价和房屋租金之间存在正向的相互影响，我国房屋销售市场和房屋租赁市场并非相互隔离，房价的上升会传导到房屋租赁市场，最终导致房屋租金的攀升，而房租的上升又加剧了房价上涨。王辉龙等（2011）从住房的消费品属性研究，表明房价变动引起住房市场交易量的变动，从而间接影响租赁价格；考虑到住房的投资属性，房价上涨预期下降会导致租金上涨。并且实证检验房价租金比在超过某个值后，会极大影响居民的买租选择。许家军等（2011）使用中国35个大中城市的面板数据考察我国住房租价比与预期房价增长之间的长期均衡关系，以Campbell等使用的住房持有成本模型为基础，使用金融分析方法计量检验，得出房地产市场的调控降低预期房价增值空间，使得住房持有成本增加从而提高租价比上升，房租持续上涨。俞焕（2012）利用宁波市1998年第一季度至2009年第四季度的数据进行实证分析，也得出了房价上涨会推动房租上涨这一关系。李宁（2014）利用2000年第一季度到2010年第四季度我国全国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的数据，在房地产市场消费与投资内生属性的理论框架基础上对两者之间的变动关系进行了实证分析，结果显示房价在短期和长期对租金都有影响。李素文（2014）基于供求理论，进一步区分住房的属性，作为纯粹的消费品时，销售市场与租赁市场存在替代关系，房价上涨使得销售市场的需求下降，作为替代关系的租赁需求上升，从而使得房租上涨；考虑到一线城市2001-2012年房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的实际走势并非完全一致，继而从住房的投资性和投机性属性出发，提出租售比变动与投资性有关，而实际的房屋投资回报率是由租售比计算的名义投资回报率加上投资收益代表的房价上涨部分，得出租售比和房价共同影响房屋租赁市场的供给。N.Kundan Kishor等（2015）研究从1975-2014年间美国18个大都市的房价租金比率（是租价比的倒数），用坎贝尔-希勒资产价格模型的改进模型分解价格租金比率为预期实际租金增长、预期住房回报和剩余期限，得出价格租金比率偏离当前价值水平的现值残差（PVR）与预期住房回报率高度正相关，即预期回报率越高，价格租金比越高。张振海等（2016）选用全国35个大中城市1999-2014年租赁相关面板数据,构建租赁供求均衡市场的回归模型，研究影响租金的因素，得出房价对租金有显著的正向影响作用,房价越高会导致租金水平越高,系数为0.989338,即房价变动1万元时,租金相应变动0.989338元。张协奎等（2018）基于2003-2016年南宁市为例的三线城市住宅商品房的房价收入比、房价租金比和空置率等指标予以分析，得出南宁市的三项指标均超出合理范围，其中房价收入比过高，房价上涨已超出居民购买力，自住需求减少，租赁需求上升，进一步影响了房租上涨。
- 从不同因素考虑，房价与房租之间的关系不同。杜红艳等（2009）利用1998年第一季度到2006年第三季度的全国房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的时间序列数据, 运用单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验等方法, 对我国房价与租金之间的关系进行实证分析，得出的主要结论为：在全国范围内，房价和租金短期相互独立，房价是租金变动的长期原因，房价上涨能够带动租金上涨，但租金不是房价变动的原因。同时，利用上述方法对北京、上海、深圳和杭州四个城市的房价和租金关系进行了分析，得出上海房价和租金关系同全国范围内的房价租金关系一致，而北京市的房价和租金则相互独立, 深圳市和杭州市的研究结果表明, 在滞后阶数分别为7阶和1阶时, 租金能影响房价, 但是房价不能影响租金, 在其他滞后阶数时, 两者相互独立。张所地等（2014）通过对我国35个大中城市1998-2010年的房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数的研究发现，在房地产宏观调控影响下的房价和租金关系因城市而异，在投资性需求占房地产市场主导地位的如杭州、上海、广州等东部沿海城市，房价与租金呈正相关关系，但房价变动对租金影响较小；在自住性需求和改善性需求占房地产市场主导地位的如银川、昆明、太原、西安等中西部经济区城市，房价与租金呈正相关，房价变动对租金影响较大；在外来人口相对较少的城市，如武汉、成都、大连等城市，由于房屋销售市场和房屋租赁市场面对的顾客群体是相同的，两个市场之间有竞争性和替代性，所以房价与租金之间呈负相关关系。
- 小结
上述国内外研究表明，不同的影响因素导致学者对房价与房租之间的关系存在分歧，从房屋销售市场和房屋租赁市场的定性不同，不同城市的价格指数，住房属性的区分，时间长短等众多因素角度考察，得出了不同的结论。据此，综合上述因素的影响以及近年房地产市场的变化趋势，本文将控制不同因素的影响，仅以杭州市近10年的房屋销售价格指数，房屋租赁价格指数，租售比等等数据出发，排除地区因素研究杭州市的房价与房租之间的关系。假设房屋销售市场和房屋租赁市场均近似于完全竞争市场，考虑住房的供求不同属性，以租售比为主要依据，剔除房屋销售市场上住房面积不同的影响，验证杭州市房价与房租之间是否存在关系，是什么关系以及长短期关系是否不同。
参考文献：
[1]周永宏.当前我国房价与租金关系的经济学分析——一个市场区隔理论的解释[J].当代财经,2005(10):13-16.
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