部分房屋承租人优先购买权研究
摘要：房屋租赁作为财户交换在社会经济发展历史中一直有着重要的作用，且范围较广，是一种在商品经济条件下对有限房屋资源的使用方式，与以所有为基础的房尽使用方式相比，其使用成本更低、流转更加便利，无论对房屋所有人还是房屋租赁契约的当事人双方来说，通常以达物尽其用，也能带来更多的经济利益。在当今无论从事民事活动还是商事活动中，越来越多的人更倾向于通过租赁的形式来实现自己对房屋的使用价值。房屋租赁法律也成为私法领域中的一项重要法律制度，它直接体现和反映了商品经济条件下房屋租赁市场的客观发展规律，同时对该市场起着一定的反作用，为市场主体提供合理的利益安排。房屋承租人优先购买权，乃房屋租赁法中一项重要的制度，大多数国家的民法规范均规定了该制度，我国也不例外。但是，我国相关法律法规、司法解释对承租人优先购买权的规定还较为简单、原则，没有详细规定不同情况下优先购买权行使的程序后果、实体后果以及救济手段，这导致了具体适用中的困难。例如：承租人的优先购买权的行使、优先购买权受到侵害的救济程序等问题，法律均未进一步明确。由于商事房屋租赁较民事房屋租赁在租赁方式上更具灵活性，其出现的新情况也更多，依靠现有法律条文进行裁判的难度也就更大。通过对审判实践中的相关案例进行梳理，笔者发现了一个现象，该现象为商事房屋租赁所特有，且极具代表性：在人型的商铺租赁中，出租人作为某一大型商铺的所有者，将商铺出租给数个承租人，每个承租人承租商铺的某一楼层或者店铺。当出租人出卖其整个商铺时，便出现了承租人优先购买权争议问题。此时，承租人的优先购买权应该如何行使？立法没有进行规定。笔者以此为主题，以期能对相关立法和司法实践的完善有所帮助。
关键词：优先购买权； 房屋租赁； 同等条件；承租权
一、文献综述
（1）立法现状
在我国现行法中，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第230条、《房屋租赁司法解释》)第21-24条、《商品房屋租赁管理办法》第13条等法律法规中规定了房屋承租人优先购买权制度，几乎均未明确涉及承租部分房屋的承租人优先购买权问题。其中，仅有最高人民法院(以下简称“最高院”)针对这个问题的批复一一《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（以下简称《最高院复函》）明确回应了该问题。
《最高院复函》从房屋可分与否、承租比例s这两个角度入手处理该问题，但是仍然存在诸多不足。关于对部分房屋的优先购买权的主张，《最高院复函》从房屋可分与否的角度加以讨论，但却并未明确房屋可分的具体标准。关于对整体房屋的优先购买权的主张，《最高院复函》则从承租比例的角度展开，明确承租比例在一半以上且房屋不可分时承租人享有对整体房屋的优先购买权。
（2）司法现状
